物业公司禁止未购买车位的业主车辆进小区，获法院支持！

小区业主驾车回家被阻拦，只因没买停车位，物业禁止未购买车位的业主车辆进入小区的行为，是否合法？近日，济南市莱芜区人民法院审理了这样一起物业服务合同纠纷案。

基本案情

2022年1月，王某下班后驾驶车辆准备进入所居住的小区时，小区物业公司的保安以未购买车位及车辆未录入车位道闸系统为由不让车辆进入，双方发生争执，报警后民警与物业经理交涉至晚上十点，王某仍未能开车进入小区。

王某认为，其所居住楼栋北侧的车位是占用公共绿地建设的花砖草坪车位，是归业主共有的，目前大量车位闲置，自己有权停放，小区物业以不购置车位为由禁止车辆进入小区的行为侵犯其合法权益，遂向法院提起诉讼，要求保障其车辆进出小区的权利及在小区地上共有车位的自由停放权利，并返还已缴纳的物业费。

被告物业公司辩称，不同意原告王某的诉讼请求。原告要求自己的车辆随时进入小区违反《临时管理规约》的规定，侵害了其他业主的合法权利。且原告多次谎称紧急事件随意在小区公共道路停车，占用其他业主停车位，引发业主投诉。对于原告要求返还已缴纳的物业费无事实及法律依据。

另查明，原告系小区业主，被告系小区物业公司，双方存在物业服务合同关系。被告于2021年年底给业主下发选购车位的通知，随后对不买车位的业主不予录入门禁道闸系统，不准车辆进入小区。

法院判决

法院经审理认为，物业公司有义务维护物业服务区域内的基本秩序，业主也应遵守物业管理区域内的相关规章制度，双方应遵循互谅互让的原则，协调化解物业服务中发生的纠纷。
本案中，原告与被告发生争议的原因之一系其车辆不能进入涉案小区，而在审理阶段双方均认可原告的车辆现未被拦截进入涉案小区，故原告所诉称的侵权事实已不存在。
原告主张其居住楼栋北侧的车位系公共车位，并要求保障其车辆在小区地上共有车位自由停放权利。对此法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定，下列事项由业主共同决定：……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。
根据上述条文，涉案小区公共车位是否被利用从事经营活动、是否向停车人收取费用取决于涉案小区全体业主的意愿，属于业主自治的范畴。故对原告要求保障其车辆在小区地上共有车位的自由停放权利的诉讼请求，法院不予支持。关于原告要求被告返还其已交物业费的主张，法院认为，物业服务包括维修、养护、清洁、绿化和经营管理共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全等多方面内容，小区车辆管理仅系物业服务中的一项。
本案中原告提交的证据虽然显示涉案小区局部存在车辆乱停乱放问题，但不能证实被告物业服务整体存在重大瑕疵，且原告业已享受被告提供的其他方面物业服务，故对于原告返还已交物业费的主张，法院不予支持。
综上，法院最终判决驳回原告诉讼请求。后原告提起上诉，二审维持原判，现该判决已生效。

法官解读

本着相互配合、相互理解、共同建设和谐小区的原则，物业公司不可以因为业主没有购买停车位而不让其开车进小区，除非得到全体业主或业主委员会关于此项的授权。但业主的车辆进入小区后，要遵守关于车辆停放的相关规定。

对于有临时停车位的小区，车辆短时间内临时停放，应办理车辆出入登记，服从停车管理人员的指挥，停放在指定的停车位并预留联系方式，不得妨碍车位使用人正常使用停车位，并依照规定或者协议约定按时交临时停车相关费用；若要长期停放车辆，应当租用或者购买停车位或者按照业主大会决议执行。

没有临时停车位的小区，业主车辆可以应急出入，但不得长时间停放。

对于业主共有车位的处分，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，应当经建筑区域内参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。在利益关系人未就车位处分意见达成一致前，建设单位、物业单位不得以业主尚未取得车位使用权为由，拒绝其车辆进出建筑区域。
在业主明确表示既不愿购买车位也不愿租赁车位的意思后，物业企业应当按照在普通住宅前期物业管理区域临时停放机动车处理，妥善安排好业主的车辆进出及驻停，并按照相关物业收费规定收取车位场地使用费。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十五条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

来源：济南市莱芜区人民法院

主编：江雨

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